Cómo funcionan los préstamos de capital de vivienda?

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Un préstamo de capital de vivienda es un tipo de segundahipoteca. Su primera hipoteca es la que usó para comprar la propiedad, pero también puede colocar préstamos adicionales contra la casa si ha acumulado suficientecapital. Los préstamos de capital de vivienda le permiten pedir prestado contra el valor de su casa sobre el monto de cualquier hipoteca pendiente contra la propiedad.

Su casa podría ser valorada en $300,000 y su saldo hipotecario es de $225,000.Eso es $75,000 contra los que potencialmente puedes pedir prestado. Sin embargo, el uso de su casa para garantizar un préstamo conlleva algunos riesgos.

Cómo funcionan los Préstamos de Capital de Vivienda

Los préstamos de capital de vivienda pueden proporcionar acceso a grandes cantidades de dinero y ser un poco más fáciles de calificar que otros tipos de préstamos porque usted está colocando su casa como garantía.

Préstamos de Capital de Vivienda vs Líneas de Crédito (HELOC)

Lo más probable es que hayas escuchado ambos términos y que a veces se usan indistintamente, pero no son los mismos.

Usted puede tomar una suma global de efectivo por adelantado cuando toma un préstamo de capital de la casa y lo paga con el tiempo con pagos mensuales fijos. Su tasa de interés se establecerá cuando usted tome prestado y debe permanecer fijo durante la vida del préstamo. Cada pago mensual reduce el saldo de su préstamo y cubre algunos de sus costosde intereses. Esto se conoce como un préstamo amortizante.

Usted no recibe una suma global con una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC,por sus seres capital) , sino más bien una cantidad máxima disponible para que usted pida prestado(la línea de crédito) que puede pedir prestado cuando lo desee. Usted puede tomar todo lo que necesite de esa cantidad. Esta opción efectivamente le permite pedir prestado varias veces, algo así como una tarjeta de crédito. Usted puede hacer pagos más pequeños en los primeros años, pero en algún momento debe comenzar a hacer pagos completamente amortizantes que eliminarán el préstamo.

Un HELOC es una opción más flexible porque siempre tiene control sobre el saldo de su préstamo y, por extensión, sus costos de intereses. Solo pagarás intereses sobre la cantidad que realmente usas de tu grupo de dinero disponible. Sin embargo, su prestamista puede congelar o cancelar su línea de crédito antes de que tenga la oportunidad de usar el dinero. Las congelaciones pueden ocurrir cuando más necesitas dinero y pueden ser inesperadas, por lo que la flexibilidad conlleva algún riesgo.

 Las tasas de interés de los HELOC suelen ser variables. Sus cargos por intereses pueden cambiar para bien o para mal con el tiempo.

Condiciones de pago

Los términos de pago dependen del tipo de préstamo que reciba. Por lo general, hará pagos mensuales fijos de un préstamo de capital de vivienda de suma global hasta que se pague el préstamo. Es posible que puedas hacer pequeños pagos durante varios años durante tu “período de sorteo” con una línea de crédito antes de que los pagos más grandes y amortizantes entren en acción. Los períodos de sorteo pueden durar más o menos 10 años. Comenzarás a hacer pagos de amortización regulares para pagar la deuda después de que finalice el período de sorteo.

Cómo obtener un préstamo de capital de vivienda

Solicite con varios prestamistas y compare sus costos, incluyendo las tasas de interés. Puede obtener estimaciones de préstamos de varias fuentes diferentes, incluyendo un originador de préstamos local, un corredor en línea o nacional, o su banco o cooperativa de crédito preferido.

Los prestamistas verificarán su crédito y podrían requerir una evaluación de la casa para establecer firmemente el valor justo de mercado de su propiedad y el monto de su capital. Pueden pasar varias semanas o más antes de que haya dinero disponible para usted.

Los prestamistas suelen buscar y basar decisiones de aprobación en algunos factores. Lo más probable es que tenga que tener al menos 15% a 20% de capital en su propiedad. Deberías tener un empleo seguro, al menos tanto como sea posible— y un sólido registro de ingresos incluso si has cambiado de trabajo de vez en cuando. Usted debe tener una relación deuda-ingreso (DTI) de no más del 43%, aunque algunos prestamistas considerarán ratios DTI de hasta 50%. Probablemente también necesitará una puntuación de crédito de al menos 620.

Si tiene un crédito deficiente

Los préstamos de capital para vivienda pueden ser más fáciles de calificar si usted tiene un crédito malo porque los prestamistas tienen una manera de administrar su riesgo cuando su casa está asegurando el préstamo. Dicho esto, la aprobación no está garantizada.

La garantía ayuda, pero los prestamistas tienen que tener cuidado de no prestar demasiado o corren el riesgo de pérdidas significativas. Fue extremadamente fácil obtener la aprobación para la primera y segunda hipotecas antes de 2007, pero las cosas cambiaron después de la crisisde la vivienda. Los prestamistas ahora están evaluando las solicitudes de préstamos con más cuidado.

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Todos los préstamos hipotecarios normalmente requieren una amplia documentación, y los préstamos de capital de vivienda solo se aprueban si puede demostrar una capacidad de pago. Los prestamistas están obligados a verificar sus finanzas, y usted tendrá que proporcionar una prueba de ingresos, acceso a registros tributarios y más. Es posible que requieran una relación DTI inferior a la media si su crédito es iffy.

Además, tenga en cuenta que su puntuación de crédito afecta directamente a la tasa de interés que pagará. Cuanto menor sea su puntuación, más alta será su tasa de interés.

La relación préstamo-valor

Los prestamistas tratan de asegurarse de que usted no toma prestado más del 80% más del valor de su casa, teniendo en cuenta su hipoteca de compraoriginal, así como el préstamo de capital de la casa para el que está solicitando. El porcentaje del valor disponible de su casa se llama relación préstamo-valor (LTV),y lo que es aceptable puede variar de prestamista a prestamista. Algunos permiten ratios de LTV por encima del 80%, pero lo más probable es que su relación tenga que ser menor si su crédito no es bueno.

Cómo encontrar el mejor prestamista de capital inmobiliario

Encontrar el mejor préstamo de capital de vivienda puede ahorrarle miles de dólares o más. Compra alrededor para encontrar la mejor oferta. Diferentes prestamistas tienen diferentes programas de préstamos, y las estructuras de honorarios pueden variar drásticamente.

El mejor prestamista para usted puede depender de sus metas y sus necesidades. Algunos ofrecen buenas ofertas para las relaciones entre deuda y ingresos, mientras que otros son conocidos por su excelente servicio al cliente. Tal vez usted no quiere pagar mucho, por lo que buscaría un prestamista con tarifas bajas o sin cargos. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda elegir un prestamista en este tipo de factores, así como límites de préstamos y tasas de interés.

Pídele a tu red de amigos y familiares recomendaciones con tus prioridades en mente. Los agentes inmobiliarios locales conocen a los originadores del préstamo que hacen el mejor trabajo para sus clientes.

Comprador Tenga cuidado

Tenga en cuenta ciertas marcas rojas que podrían indicar que un determinado prestamista no es adecuado para usted o podría no ser de buena reputación:

  • El prestamista cambia los términos de su préstamo, como su tasa de interés, justo antes de cerrar bajo el supuesto de que usted no se echará atrás en esa fecha tardía.
  • El prestamista insiste en incorporar un paquete de seguro en su préstamo. Por lo general, puede obtener su propia póliza si se requiere un seguro.
  • El prestamista le está aprobando por los pagos que realmente no puede pagar, y usted sabe que no puede pagarlos. Esto no es motivo de celebración, sino de una bandera roja. Recuerde, el prestamista puede embargar su casa si usted no puede hacer los pagos y, en última instancia, incumplir.

También querrá asegurarse de que este tipo de préstamo tenga sentido antes de pedir prestado. ¿Es mejor para sus necesidades que una simple cuenta de tarjeta de crédito o un préstamo no garantizado? Estos otros préstamos podrían venir con tasas de interés más altas, pero aún podría salir adelante evitando los costos de cierre de un préstamo de capital de vivienda.

Los contribuyentes pudieron reclamar una deducción detallada por los intereses pagados en todos los préstamos de capital de la vivienda en años tributarios hasta 2017. Esa deducción ya no está disponible como resultado de la Ley de Reduccionesde Impuestos y Empleos, a menos que utilice el dinero para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” su casa.

Considere esperar un tiempo si su puntaje de crédito es menor que ideal si es posible. Puede ser difícil obtener incluso un préstamo de capital de vivienda si su puntuación está por debajo de 620, así que pase un poco de tiempo tratando de mencionarlo primero. Esto puede incluir el pago de la deuda rotativa que está llevando a menos del 30% de sus límites de crédito, pero no cierre ni cancele tarjetas porque esto puede afectar negativamente su crédito.

Otras alternativas a los préstamos de capital de vivienda

Usted tiene algunas otras opciones además de tarjetas de crédito y préstamos personales si un préstamo de capital de la vivienda no parece el adecuado para usted.

  • Refinanciaciónde reintegro: Esto implica reemplazar su hipoteca existente por una que pague esa hipoteca y le dé un poco, o mucho, dinero extra además. Usted pediría prestado lo suficiente para pagar su hipoteca y darle una suma global de dinero en efectivo también. Al igual que con un préstamo de capital de vivienda, necesitaría suficiente capital, pero solo tendría un pago del que preocuparse.
  • Hipotecas inversas: Estas hipotecas están hechas a medida para propietarios de viviendas de 62 años o más, particularmente aquellos que han pagado sus casas. Aunque usted tiene algunas opciones para recibir el dinero, un enfoque común es hacer que su prestamista le envíe un cheque cada mes representativo de una pequeña porción del capital en su casa. Esto agota gradualmente su capital más bien, y el interés se suma a lo que está pidiendo prestado cuando pide prestado, durante el período de vigencia de la hipoteca. Usted debe permanecer viviendo en su casa o todo el saldo vendrá adeudado.

 

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